Baufinanzierung: Neue Kredite brachen um fast die Hälfte ein – und die Erholung stockt

2021 vergaben die Banken in Deutschland neue Wohnungsbaukredite über 242,1 Milliarden Euro an private Haushalte. Zwei Jahre später waren es nur noch 129,1 Milliarden – 47 Prozent weniger. Seitdem hat sich das Geschäft erholt, 2025 auf 197,5 Milliarden Euro. Doch es fehlt noch knapp ein Fünftel, in den ersten acht Monaten 2026 stagnierte die Kreditvergabe, und die Bauzinsen erreichten im August mit 4,01 Prozent den höchsten Stand seit Dezember 2023.

Der Einbruch kam mit den Zinsen

Der Einbruch fällt zeitlich genau mit der Zinswende zusammen. Im Dezember 2020 kostete ein neuer Wohnungsbaukredit im Durchschnitt 1,16 Prozent effektiv, so wenig wie nie zuvor in der Reihe. Im Jahresmittel 2021 lagen die Bauzinsen bei 1,26 Prozent, 2023 bei 4,00 Prozent; der Gipfel war im November 2023 mit 4,22 Prozent erreicht. Für Käufer ist das eine völlig andere Rechnung: Ein Kredit über 300.000 Euro mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung kostet bei 1,26 Prozent Zins rund 815 Euro im Monat, bei 4 Prozent rund 1.500 Euro – 84 Prozent mehr für dieselbe Summe.

Umgekehrt gerechnet: Wer monatlich 1.000 Euro für Zins und Tilgung aufbringen kann, bekam beim durchschnittlichen Zins des Jahres 2021 rechnerisch rund 368.000 Euro Kredit. Beim Zins vom August 2026 sind es rund 200.000 Euro, 46 Prozent weniger. Mit diesem Budget lässt sich heute also nur noch gut die Hälfte dessen finanzieren, was vor der Zinswende möglich war. Eine ausführliche Rechnung mit Preisen und Monatsraten zeigt die Analyse Immobilien real billiger, Monatsrate deutlich höher.

Das Neugeschäft mit Baukrediten brach entsprechend ein. Der stärkste Monat der vergangenen zehn Jahre war der März 2022 mit 26,1 Milliarden Euro – kurz bevor die Zinsen spürbar anzogen. Der schwächste war der Februar 2023 mit 9,3 Milliarden. Weil die Monatswerte saisonal schwanken, vergleicht die Tabelle jeweils die ersten acht Monate eines Jahres:

Echtes Neugeschäft mit Wohnungsbaukrediten an private Haushalte (ohne Anschlussfinanzierungen), nicht inflationsbereinigt. Ø Zins: Mittel der Monatswerte für neue Wohnungsbaukredite (2026: Januar bis August). Rate: Monatsrate für 300.000 € bei 2 % anfänglicher Tilgung (Statsray-Rechnung). Quelle: Deutsche Bundesbank/EZB, MFI-Zinsstatistik.

Der Boom davor

Der Einbruch folgte auf einen langen Aufschwung. Von 2018, dem ersten vollständigen Jahr der Reihe, bis 2021 wuchs das Neugeschäft von 193,8 auf 242,1 Milliarden Euro, ein Plus von 25 Prozent. Die Häuserpreise stiegen im selben Zeitraum um 27 Prozent. Das Kreditvolumen wuchs also ungefähr im Gleichschritt mit den Preisen. Das passt zu der Annahme, dass vor allem teurere Häuser und Wohnungen das Volumen trieben und weniger eine wachsende Zahl von Käufen; trennen lässt sich das mit den vorliegenden Daten allerdings nicht. Die Zinsen sanken in dieser Zeit weiter, von 1,87 Prozent im Jahresmittel 2018 auf 1,26 Prozent, und hielten die Monatsraten trotz steigender Preise bezahlbar. Genau dieser Ausgleich fiel mit der Zinswende weg.

Erholung ja, Rückkehr nein

In den ersten acht Monaten 2026 vergaben die Banken 130,9 Milliarden Euro an neuen Baukrediten – 1,7 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (133,2 Milliarden) und 20 Prozent weniger als 2021. Die Erholung der Jahre 2024 und 2025 ist damit vorerst zum Stillstand gekommen. Parallel stiegen die Zinsen wieder: Für Kredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung verlangten die Banken im August 2026 im Schnitt 4,04 Prozent – so viel wie zuletzt im August 2011.

An gesunkenen Kaufpreisen allein liegt das geringere Kreditvolumen nicht. Der Häuserpreisindex lag 2025 nur 1,3 Prozent unter dem Wert von 2021, das Kreditvolumen dagegen 18,4 Prozent darunter. Rechnerisch wird also deutlich weniger finanziert – ob weniger Käufe dahinterstehen oder kleinere Kredite mit mehr Eigenkapital, zeigt die Statistik nicht.

Welche Zinsbindung was kostet

Kredite mit variablem Zins oder bis zu einem Jahr Bindung sind in Deutschland teurer als Kredite mit langer Zinsbindung – das war schon vor der Zinswende so. Der Abstand ist aber gewachsen: 2021 lag der variable Kredit im Mittel 0,52 Prozentpunkte über der Bindung von mehr als zehn Jahren, 2023 waren es 1,17 Punkte (4,97 gegenüber 3,80 Prozent). Im August 2026 ist der variable Kredit mit 4,40 Prozent weiterhin die teuerste Variante. Am günstigsten waren in allen drei Zeiträumen Bindungen von fünf bis zehn Jahren, zuletzt mit 3,81 Prozent.

Effektivzinssätze für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte nach anfänglicher Zinsbindung. Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik.

Die Welle der Anschlussfinanzierungen

Neben dem echten Neugeschäft weist die Bundesbank Anschlussfinanzierungen gesondert aus – Kredite, die nach Ablauf der Zinsbindung neu verhandelt werden. 2023 und 2024 waren es jeweils rund 32,0 Milliarden Euro, 2025 dann 43,4 Milliarden, ein Plus von 35 Prozent. In den ersten acht Monaten 2026 kamen 28,7 Milliarden zusammen, nach 29,6 Milliarden im Vorjahreszeitraum und 20,4 Milliarden 2024. Der höchste Jahreswert der Reihe stammt aus dem Jahr 2015 mit 57,8 Milliarden Euro.

Für viele Haushalte ist die Anschlussfinanzierung der Moment, in dem die Zinswende ankommt. Ein Rechenbeispiel: Wer 2016 einen Kredit über 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung zum damaligen Durchschnittszins von 1,80 Prozent und 2 Prozent Tilgung aufnahm, zahlte 950 Euro im Monat. Nach zehn Jahren sind noch rund 234.000 Euro offen. Zum durchschnittlichen Zehn-Jahres-Zins der ersten acht Monate 2026 von 3,90 Prozent kostet allein der Zins für diese Restschuld rund 762 Euro im Monat; mit weiterhin 2 Prozent Tilgung wären es rund 1.152 Euro – obwohl gut ein Fünftel des Kredits bereits zurückgezahlt ist.

Im Euroraum gehört Deutschland zu den teuren Ländern

Im europäischen Vergleich sind Baukredite in Deutschland inzwischen teuer. Im August 2026 lag der durchschnittliche Effektivzins hier bei 4,01 Prozent, im Euroraum-Durchschnitt bei 3,60 Prozent. Unter den 21 Euroländern war er nur in den drei baltischen Staaten höher. In Frankreich zahlten Kreditnehmer 3,20 Prozent, in Spanien 3,04 Prozent, in Malta 1,91 Prozent. Die Durchschnittswerte mischen allerdings Kredite mit unterschiedlichen Zinsbindungen, und welche Bindung üblich ist, unterscheidet sich von Land zu Land deutlich – der Vergleich zeigt das Niveau, nicht die Kosten identischer Kredite.

Effektivzinssatz für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte, alle Zinsbindungen, August 2026; Rang unter 21 Euroländern (Auswahl). Quelle: EZB, MFI-Zinsstatistik.

Weniger Kredit, weniger Neubau

Am Wohnungsbau ist der Einbruch deutlich abzulesen. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in neuen Wohngebäuden fiel von 328.489 im Jahr 2021 auf 171.627 im Jahr 2024 – ein Minus von 48 Prozent. Die Fertigstellungen folgen mit Verzögerung: 2024 wurden 215.891 neue Wohnungen in Neubauten fertig, 16 Prozent weniger als im Jahr davor. 2026 gibt es ein vorsichtiges Gegensignal: Von Januar bis August wurden 12,1 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im Vorjahreszeitraum (alle Bauvorhaben einschließlich Umbauten).

Hinzu kommen die Baukosten. Sie stiegen im zweiten Quartal 2022 um 15,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, dem höchsten Wert der Reihe. Danach beruhigte sich der Anstieg auf rund 1 bis 2 Prozent pro Jahr, zuletzt beschleunigte er sich aber wieder auf 4,5 Prozent im zweiten Quartal 2026 (Baukosten).

Die Preise für Wohnimmobilien reagierten ebenfalls. Im dritten Quartal 2023 lagen sie 10,2 Prozent unter dem Vorjahresquartal, so stark sind sie seit Beginn der Quartalsreihe nicht gefallen. Auf Jahresbasis sank der Häuserpreisindex von 164,1 Punkten (2022) auf 148,0 Punkte (2024), ein Rückgang um 9,8 Prozent; 2025 stieg er wieder auf 152,7 Punkte. Zuletzt war der Anstieg in Deutschland aber schwach: Im zweiten Quartal 2026 lagen die Wohnimmobilienpreise nur 0,6 Prozent über dem Vorjahr, im EU-Durchschnitt 4,7 Prozent. Unter 26 EU-Staaten mit Daten lag die Veränderung nur in Frankreich, Luxemburg und Finnland niedriger.

Deutschland bleibt zudem ein Land der Mieter: Mit einer Wohneigentumsquote von 47,2 Prozent liegt es auf dem letzten Platz in der EU.

Was die Zahlen nicht zeigen

• Beträge, nicht Fälle: Die Kreditstatistik misst Euro-Beträge, nicht die Zahl der Finanzierungen. Steigen die Preise, wächst das Volumen auch bei gleich vielen Käufern.
• Hochrechnung: Die Bundesbank rechnet die Angaben einer repräsentativen Auswahl von Banken auf alle Institute hoch.
• Durchschnittszinsen: Der einzelne Kredit kann je nach Bonität, Eigenkapital und Bank deutlich teurer oder günstiger sein.
• Rechenbeispiele: Monatsraten und Kreditbeträge sind vereinfachte Annuitätenrechnungen mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung, ohne Nebenkosten und Sondertilgungen.
• Keine Ursachen: Ob Käufer abwarten, weniger Eigenkapital haben oder kleinere Objekte kaufen, geht aus den Daten nicht hervor.

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Häufige Fragen

Daten und Methode

Quellen: Deutsche Bundesbank und EZB, MFI-Zinsstatistik (Neugeschäft und Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Bundesbank: Zinssätze); Statistisches Bundesamt (Häuserpreisindex, Baugenehmigungen, Baufertigstellungen, Baupreise); Eurostat (Wohnimmobilienpreise prc_hpi_q, Wohneigentumsquote ilc_lvho02). Jahreswerte der Kredite sind Summen, Jahreszinsen Mittelwerte der Monatswerte; Raten, Kreditbeträge und Rangfolgen sind Statsray-Berechnungen.

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