Baufinanzierungsrechner

Baufinanzierungsrechner: Rate, Restschuld und Laufzeit

Der Baufinanzierungsrechner bildet ein Annuitätendarlehen ab, wie es für den Kauf oder Bau einer Immobilie üblich ist. Aus Darlehenssumme, Sollzins, anfänglicher Tilgung und Zinsbindung berechnet er die Monatsrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die bis dahin gezahlten Zinsen und die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Optional lässt sich eine jährliche Sondertilgung eintragen. Als Tilgungsrechner liefert er zusätzlich einen Tilgungsplan mit Zinsen, Tilgung und Restschuld für jedes Jahr.

Welcher Zins vorbelegt ist

Ohne eigene Eingabe übernimmt der Rechner den Durchschnittszins aller Banken für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte aus der MFI-Zinsstatistik von Deutscher Bundesbank und EZB. Welche Zinsreihe zugrunde liegt, hängt von der gewählten Zinsbindung ab:

Für 15 und 20 Jahre Zinsbindung gibt es keinen getrennten Durchschnitt; beide greifen auf die Kategorie „über 10 Jahre“ zurück.

So rechnet der Tilgungsrechner

Die Zinsen werden Monat für Monat mit einem Zwölftel des Sollzinses auf die jeweilige Restschuld berechnet. Eine Sondertilgung zieht der Rechner einmal im Jahr, jeweils am Jahresende, von der Restschuld ab. Nach dem Ende der Zinsbindung rechnet er mit unverändertem Zins weiter – Gesamtlaufzeit und Gesamtzinsen sind deshalb Modellwerte. Ist das Darlehen nach 60 Jahren nicht getilgt, endet die Rechnung dort.

Beispiel: 400.000 Euro, 15 Jahre fest, 3 Prozent Tilgung

Ein Darlehen über 400.000 € mit 15 Jahren Zinsbindung, dem Durchschnittszins von 4,04 Prozent und 3 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt eine Monatsrate von 2.346,67 €. Im ersten Monat entfallen davon 1.346,67 € auf Zinsen und 1.000,00 € auf die Tilgung; über das erste Jahr sind es 15.935 € Zinsen und 12.225 € Tilgung. Eine zusätzliche Sondertilgung von 5.000 € pro Jahr verändert das Ergebnis deutlich:

Die Sondertilgungen summieren sich in 15 Jahren auf 75.000 €. Die Restschuld sinkt dadurch um rund 101.000 €, weil auf jeden vorzeitig getilgten Euro in den Folgejahren keine Zinsen mehr anfallen und ein größerer Teil der Rate in die Tilgung fließt.

Grenzen der Berechnung

• Der Zins für die Anschlussfinanzierung ist heute nicht bekannt; der Rechner unterstellt den aktuellen Zins.
• Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungen während der Bauphase und tilgungsfreie Anlaufjahre sind nicht abgebildet.
• Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen erlaubt sind, regelt der Darlehensvertrag.
• Förderdarlehen und Kombinationen mehrerer Darlehen werden nicht zusammengeführt.

Die Ergebnisse sind eine vereinfachte Modellrechnung und keine Finanzierungsberatung; verbindlich sind Angebot und Darlehensvertrag.

Weiterführende Daten und Rechner

Den Zinsverlauf zeigen die Statistiken Bauzinsen und Bauzinsen mit über 10 Jahren Zinsbindung. Wie sich die Preise für Wohnimmobilien seit 2015 entwickelt haben, zeigt der Hauspreisindex, wie verbreitet Wohneigentum ist, die Wohneigentumsquote. Die Steuer beim Kauf berechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner, die laufende Abgabe der Grundsteuer-Rechner; für Konsumentenkredite gibt es den Kreditrechner.